物業公司如何

A. 物業公司如何注冊條件

法律分析：各資質等級物業服務企業的條件如下：
(一)一級資質：
1.注冊資本人民幣500萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別佔下列相應計算基數的百分比之和不低於100%：
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。
5.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標准，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。
(二)二級資質：
1.注冊資本人民幣300萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別佔下列相應計算基數的百分比之和不低於100%：
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。
5.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標准，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。
(三)三級資質：
1.注冊資本人民幣50萬元以上;
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書;
4.有委託的物業管理項目;
5.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標准，建立企業信用檔案系統。
法律依據：《中華人民共和國公司法》 第七條 依法設立的公司，由公司登記機關發給公司營業執照。公司營業執照簽發日期為公司成立日期。公司營業執照應當載明公司的名稱、住所、注冊資本、經營范圍、法定代表人姓名等事項。公司營業執照記載的事項發生變更的，公司應當依法辦理變更登記，由公司登記機關換發營業執照。

B. 物業公司是如何賺錢的

收物業費，停車費，小區廣告位費，小區場地出租費，相關外來人員進入經營承包費，相關介紹中介費，業主相關信息費，就是賣電話號碼給裝修公司，等等，很多，所以開發商賣了房子，還要賣售後，把物業控制起來，賣車位等等，搞得住戶怨聲載道，車位十幾萬，車子只幾萬，亂了套了。

C. 你認為物業公司如何實現轉型發展、創新發展、跨越發展

中國物業管理服務需求日益增長

隨著我國人均可支配收入不斷提高，居民的購買力及對物業管理服務的需求不斷增長。同時，中國城鎮化水平由2014年的54.8%上升至2019年的60.6%，城鎮化水平的提高使得對物業管理服務的需求日益增長。2019年我國物業管理服務公司在管總面積為345.18億平方米，2014-2019年的年復合增長率為4.4%。

中國物業服務行業發展趨勢分析：呈現四大趨勢

今後，物業服務行業發展將呈現以下幾個趨勢：一是物業服務行業將主動融人現代化城市建設，堅持高端化、特色化、集約化發展路徑，以物業管理行業轉型升級為抓手，持續提升物業服務品質，進一步提升物業服務行業的影響力，助力經濟社會發展邁向可持續高質量發展。

二是物業管理部門及行業協會將積極探索高質量發展路徑，制定高質量發展標准，形成行業可復制可推廣的發展模式。同時，著力完善物業管理工作體系，著力深化體制機制創新，著力優化行業發展環境，不斷提升物業管理水平和行業發展水平，形成與現代都市相適應的行業發展新格局。

三是主動回應和滿足人民對美好生活的新期待、新需求，著力解決物業服務發展不平衡不充分的核心問題，不斷提升行業發展品質、環境品質、服務品質，提高物業基礎服務保障能力和優質服務均衡化水平，加快構建布局合理、功能完備、優質高效的物業服務體系持續增進人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

四是完善線上線下合一、前台後台聯動的物業服務新模式。推廣「互聯網+管務公開」，鼓勵物業服務企業通過互聯平台公開物業管理相關信息，加快推進與商業零售、文化、旅遊休閑、餐飲、醫療健康、教育、體育等其他生活性服務業融合發展，鼓勵物業服務企業通過跨界融合、聚合共享等方式，發展數字經濟、智能經濟、綠色經濟、創意經濟、流量經濟和共享經濟等新經濟產業形態。

——更多數據及分析請參考於前瞻產業研究院《中國物業管理行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

D. 物業公司如何提高物業人員工作的管理效率

第一、物業公司的工作比較難以展開，特別是作為一個管理人員，你必須多學習相關的物業知識，起碼有一定的理論基礎，才可以在實踐中去進行研究，物業工作變化很快，所以知識隨時要學。

第二、作為一個物業的領導，要有一個組織的能力，起碼你要知道如何組織下面的員工展開工作，組織能力主要是平時工作中樹立自己的威信，這樣下面的人才會信服你。

第三、要不斷的跟同事們溝通，因為物業講究的是團隊之間的合作，有一個環節出現問題，那麼作為領導你就會有責任，所以作為領導要隨時和下面的同事溝通，做好工作。

第四、作為物業的領導人，一定要積極跟前輩學經驗。因為物業工作其實經驗極其重要，比如你管理的小區，有些什麼樣的人群，有些什麼樣的家庭，你都應該和老前輩學習。

第五、物業的領導一定要注意自己工作中的方式方法，很多物業的領導，只抓大事情，但是小事情似乎並不關注，這是一個很大的問題。其實物業管理中小事情，才是最主要的工作。

第六、作為物業的領導，不能總是不了解小區的情況，建議應該每個月跟小區的居民業主，一起坐下來探討一下小區的問題，聽取居民的意見，這樣你的工作就會很好的展開。

第七、作為物業領導一定要有一個公正的心，不能因為某個員工和你關系好就偏袒，那樣的話很可能計劃矛盾，最終導致整個物業的混亂，因為物業的工作永遠是服務，如果環節確缺失，那就麻煩了！

建議使用人力資源管理系統，更好的對物業人員進行管理。

E. 物業公司怎樣合理的催繳物業費

1、物業費收取之前提前在小區醒目處粘貼物業費收取溫馨提示，提前告知小區各位業主、租戶將收取物業費，物業費收費標准等，讓業主、租戶有個心理准備；

2、先了解小區業主的入住、裝修等情況，制定催費計劃，針對情況對症下葯；先催收已經裝修入住業主的物業費，再催收未入住業主的物業費；

3、與小區業主處好關系，日常工作注意禮貌禮節，業主需要幫助的主動伸出援助之手，業主室內工程遺留問題等訴求第一時間聯系處理，及時進行業主回訪，熱情接待每一位業主，進行業主入住拜訪，還有就是保持微笑很重要；

4、在與業主的溝通交流過程中分析業主的心態，摸石頭過河，對待不同業主使用不同方法，注意說話技巧，業主不明白的問題耐心進行解釋；最重要一點，心態很重要，不能因為業主幾句反駁的話而使自己失去理智，加大了物業費的催收難度；

5、採取上門催收、電話催收、簡訊催收方式相結合，每次進行催收都要在筆記本上做好催收紀錄，根據與業主的對話內容調整催收策略；

6、熟悉物業服務協議內容以及物業管理相關的法律法規，如《物業管理條例》、《物業管理收費管理辦法》、《物權法》、最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》以及地方頒布的一些相關法規，與業主溝通時才能有話可說；

7、熟記各類戶型物業費情況，業主問起能第一時間進行回答，面對少數業主的刁難，不卑不亢。

F. 物業企業如何進行管理

1、不斷學習，現代化的物業管理工作，要求物業管理人員能夠不斷的學習先進的管理方式，隨時保持一顆不斷學習，要明白沒有什麼是一勞永逸的，只有不斷的進步才能持續的將物業工作做好。

2、善用工具，物業工作面對的是整個小區很多復雜瑣碎的事情，尤其是對於物業管理人員來說，細節問題處理不好的話，就很容易造成巨大損失的，盡量學會使用像微小區這樣的物業管理系統，這樣可以幫助處理物業管理工作，能夠極大的提高工作效率。

3、建立一個長期的有效機制，結合小區業主和物業設施，配套出台管理方案，培訓員工的責任意識以及服務理念，強化物業公司整體素質，灌輸為小區服務是他們第一的目標理念，把小區管理好，治理好。

物業管理常見注意事項

1、收費不透明。很多物業公司收費都不透明，很多業主都不明白，這些物業費的根源在哪裡。

2、服務不到位。物業費和服務不成正比，業主享受不到應有的服務，而且物業人員對於業主的態度蠻橫無理。

3、物業人員管理渙散。有些物業人員基本都是混日子的，很多該清掃的地方都不清掃，只有業主舉報才來清掃。
4、惡性循環。業主享受不到好的服務，那就拒繳物業費。沒有物業費的收入

來源，物業公司就不好好服務，導致惡性循環

G. 關於新成立的物業公司如何生存與謀求發展！

如果是新成立的物業公司，首先要找到小區業委會，跟他們接觸，爭取進入小區提供物業服務，同時收取物業費用，這樣就可以生存和發展了。

H. 物業公司如何做好基礎服務

一、正確定位

不管是一個人，還是一個企業，都需要給自己一個准確的定位，否則就無法判斷自己的行為是否妥當。

1、物業公司是服務者，不是管理者。

廣大業主支付了高昂的房價，又支付了高標準的服務費，決不是想找人對於自己的行為橫加干涉，而是希望享受到貼心的高標准服務。我國《物權法》明確將物業公司定位為服務企業，國務院也據此修改了《物業管理條例》，這一切都表明，整個社會對物業公司的定位都發生了認知上的變化，如果物業公司自身卻不能清醒的認識到這一點，並據此調整自己的行為方式，應該為自己的發展前景感到擔憂。

2、物業公司是執行者，不是決策者。

小區應該怎樣管理，全體業主說了算。物業公司當然可以提出一些合理的建議，擬訂一些合理的規范制度，但這些建議和制度的施行應該經過一個合適的程序：事前應先徵集業主的意見，再由業主委員會通過，最後才是由物業公司負責執行實施。否則，一廂情願的按自己的想法行事，哪怕你的想法是出於好心，也可能會激起廣大業主的不滿和抵制，增加制度實施的難度和障礙。

二、端正態度

中國人喜歡做誅心之論，可以接受你經過努力後產生的不好結果，卻不能允許你一開始就沒有端正的態度。

1、無功受祿，必受其殃。

物業公司不應為業主提出的問題感到厭煩，而是應該感到高興——因為業主在有問題的時候想到物業公司，證明物業公司在他們心目中還是有價值的。反之，物業公司決不能為拿著高標準的服務費卻一年到頭悠閑自在而沾沾自喜，反應為此感到憂慮——因為在商業社會里，沒有人能吃到免費的午餐，最終的結果是要麼降低收費標准，要麼卷鋪蓋走人。所以，不要一味的抱怨業主不肯交物業服務費，值得思考的是另一個問題——業主為什麼不願交物業費，想想看，有多少人在市場上買東西不付錢的？

2、讓業主看到你的誠意。

沒有人敢保證能做到讓所有人百分百的滿意，也不會有哪個業主真的會要求物業公司必須做到讓自己百分百的滿意。作為物業公司而言，關鍵是讓業主看到你認真、負責的態度—哪怕只有一分的希望，也會付出十分的努力；千萬不要讓業主看到相反的情況——原本有十分的可能，卻不願付出一分的努力，最終使原本簡單的問題變得不可收拾，毫無信任感可言。讓業主看到誠意，並不是要求物業公司事事都做出完美結果，關鍵是讓大家看到你們在努力，要相信絕大多數的業主都是通情達理的。

3、正確認識兩種關系。

(1)開發商和物業公司之間是母、子關系。

萬科的王石有一句話講得好，「物業公司就是開發商最後的底線」。對於開發商而言，物業公司不僅代表了開發商的形象，也為開發商創造著利潤；對於物業公司而言，正是依靠了開發商，才得以擁有小區服務的前期介入權。所以，物業公司不要把自己看作局外人，一味把所有問題（如房屋質量問題、安全設施問題等）都推到開發商身上，而是要做好房產開發商和業主之間的潤滑劑，及時的上傳下達把遇到的問題解決掉。否則，不但會砸掉開發商的牌子，還會砸掉自己的飯碗。

(2)業主和物業公司之間是僱傭、被僱傭關系。

業主與物業公司之間沒有血緣關系，沒有產權關系，而是基於信任建立的一種僱傭、被僱傭關系，這種關系不是與生俱來的，也不是法定的。講的直白些，如果物業公司對於業主支付的報酬不滿意，或是認為自己沒有足夠的能力勝任業主的要求，可以要求解除服務協議去另尋僱主；反之，如果業主認為物業公司的服務過於昂貴，或者是認為物業公司的服務達不到自己的要求，也可以要求解除服務協議去另尋雇員。

三、採取行動

孔夫子有句話說，評價一個人，不但要聽其言，還要觀其行。對於廣大業主來講，評價一個物業公司的標准，絕不是聽其描繪的藍圖有多麼美好，作出的承諾有多麼動人，關鍵是看其有沒有採取切實有效的行動。

1、直面問題，不推諉。

物業公司就是全體業主的保姆。對於自己職責內的事情，應該積極處理；對於自己職責外的事情，如果有能力能解決，應盡可能的協助業主解決；如果的確超出自己的能力范圍，也應及時的跟業主講明情況，並協助尋找其他的解決方案。總之，無論是不是因為自己的原因產生的問題，無論最終能否幫助業主把問題解決掉，物業公司都應該積極作出反應，千萬不要一味的推諉，只說不做，給業主發放空頭支票，對業主敷衍了事。須知道，業主對於物業公司的信任和信心就是在這一次次的推諉中遺失殆盡的。

2、迅速行動，不拖沓。

廣大業主平時反映的問題，很多都只是日常問題，並不難解決，對於這些問題，物業公司應該趁熱打鐵，及時處理或反饋。千萬不要拖沓，拖沓並不能使問題不了了之，反而會使得問題越積越多，問題越積越復雜，業主的不滿也逐漸升級，最終將使物業公司不堪重負，積重難返。前期還只是換負責人，最後肯定是換物業公司，如果目前的局面得不到根本改觀，相信這種結果是早晚的事情。想想小區才住進來200多戶就換了三個負責人，300多戶，500多戶的時候怎麼辦，要知道整個小區總共有1000多戶！

四、抓住重點

物業服務經常面對很多具體的問題。作為物業公司來講，固然不能不作為，但也不需要眉毛鬍子一把抓，而是要分清輕重緩急，先集中有限的資源處理好廣大業主普遍關心的問題，再逐步提升小區的整體物業服務水平，相信用不了太久，物業公司在業主心目中的形象就會大大改觀。

1、治安環境問題。

這個問題之所以關鍵，不僅僅是因為它關繫到廣大業主的人身和財產安全，還在於一旦發生治安事件，影響往往比較惡劣，局面往往難以收拾，最終使得物業公司陷入及其被動的局面（賠償心有不甘，不賠償就會導致局面僵硬，最終形成惡性循環）。不管是出於哪種考慮，物業公司都應積極採取措施，一方面加強自身的內部管理，另一方面催促開發商盡快落實安全硬體設施，而不是一味的逃避責任，尋找借口為自己辯解。

2、日常生活問題。

一般都是業主在生活中遇到的一些瑣屑、具體的問題，但千萬不要小視這些問題，因為它們直接關繫到業主的個人生活，最能影響業主對於物業公司的印象判斷，很多業主對於物業公司的不滿都是源自於關乎切身利益的一些小事。對於物業公司來講，這些問題通常都不難解決，是以最小的付出獲取最好形象的地方。要知道，物業公司不是政府機關，小區工作也不是政績工程，不需要做表面功夫，要得就是實實在在。