土地如何流轉

⑴ 農村土地如何流轉

確立農民對農村土地承包經營權，以及流轉土地的權力，推行土地規模化經營，可能是下一步農村土地改革的方向。 物權法對流轉權有清楚的規定：土地承包經營權依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。但土地被轉讓後的用途僅限於農業用地。不能用於工業、房地產開發。在城市化中，農民通常無權決定土地能否被徵用，最終作為土地出賣方的是地方政府或者行政村管理當局。失地農民得到的補償，與土地價值的增值幅度極不相稱。因而，在沒有進行基層行政管理體制改革之前，匆忙放開土地承包經營權的流轉，可能加快地方政府徵用農村土地的步伐。 實際操作中，地方政府將集體擁有所有權的土地重新收歸國有，然後將國有土地使用權依法轉讓。至於收歸原屬集體所有的土地是否「依法」，很難清楚界定。可見，如果農村土地用於農業生產，承包人（農民）擁有地租收益；而一旦土地被轉讓用於其他用途，因不同用途的土地產生的地價級差收益，農民無權享有。 相比之下，城市土地的使用權相對清晰，誰擁有土地使用權，就享有因此而產生的所有地租收益，當然也享有轉讓使用權後產生的收益。這和誰擁有土地所有權無關。但在農村，誰擁有土地所有權，誰就事實上對土地承包權和流轉權有發言權。通常行政村是土地發包方，負責發放土地承包權，並實際擁有重新調整土地承包權的權利。在村民轉讓承包權時，也會介入交易。 目前，一些地方試行，將農民集中居住，原來分散的土地集中進行土地規模化經營。問題在於：其一，涉及土地承包經營權的評估，評估的方式並不透明，能否令農民信服也是疑問。在此基礎上，將經營權摺合為股份設立公司，一旦公司破產，以經營權入股的農民可能失去土地。在建成對農民的社會保障體系之前，農民不能承擔失去土地承包經營權帶來的風險。其二，由於國土遼闊，地區之間氣候、水土條件及農村基礎設施狀況差別極大，並非所有地區可以推行土地規模化經營。 地震災區可以成為試驗區，對失去住房、財物的農民，允許其土地承包經營權充當資產流轉，或抵押貸款；一些土地已不宜耕種、居住，農民需要重新分配土地。此時可以明確劃分土地承包經營權，一旦完成土地劃分，進一步確立農民對經營權的處置、流轉權，不需由集體經濟組織或行政村批准。誰需要徵用農民土地，就應和農民直接談判。雙方達成契約後，由土地的新主人決定是否規模化經營。

⑵ 如何實現土地的科學流轉

當前福建省農村土地流轉的主要做法和經驗 1．積極扶持，政策驅動。 為進一步落實農村土地承包法規政策，切實維護農民土地的承包權益，《省政府辦公廳轉發省農業廳關於進一步加強農村土地承包管理工作的意見的通知》（閩政辦[2008]103號），要求各級政府要按照依法、自願、有償的原則，正確引導農戶流轉土地承包經營權，促進多種形式的適度規模經營健康發展，各級農業行政主管部門特別是農經管理機構要加強對土地承包經營權流轉的指導和管理。福建龍岩市委、市政府制定下發了《關於進一步加強農村土地承包管理的通知》，要求「各級政府每年從土地出讓金中拿出一定比例的專項資金，用於扶持建立耕地流轉示範片所需的農村基礎設施建設等。」此後，市政府又印發了《2008年大田農作物生產十條措施》，提出「市在每個縣（市、區）扶持3-5個連片300畝以上規模經營示範片，每百畝補助5000元，並優先安排農業基礎設施建設項目。」 各縣(市、區)認真落實市政府措施要求，制定相應扶持政策,鼓勵和引導土地適度規模經營。三明市在認真組織調研的基礎上制定下發了《三明市人民政府關於促進和規范農村土地承包經營權流轉的工作意見》，沙縣政府也印發了《關於推進農村土地承包經營權流轉加快發展現代農業的實施意見》（沙政[2007]158號），並針對農村勞動力大量外出經營沙縣小吃，一些鄉村出現了「農民荒」和部分耕地拋荒等現象，為引進外來勞動力到該縣從事農業生產，彌補其農村勞動力不足等問題，縣政府制訂出台了《關於吸引外來務農人員到沙縣發展現代農業的鼓勵措施》，從外來務農人員的戶籍管理、子女就學、醫保社保、金融貸款、技能培訓、權益維護等六個方面，制訂了16條鼓勵措施。各鄉（鎮、街道）也結合當地實際，研究制定了吸引外來務農人員的配套措施。晉江市安海鎮根據《晉江市扶持農業產業建設優惠政策》（晉委［2004］15號）文件精神，鎮政府制定了配套扶農措施，加大對土地流轉的扶持力度。 對流轉土地連片100畝以上，期限10年以上，一次性給予每畝補貼50元；連片建設標准大棚（6×30米）8個以上，發展反季節蔬菜、花卉等經濟作物生產經營，每個大棚補貼2000元。通過這些優惠政策的落實，大大降低了土地流入方的生產經營成本，充分調動了農村種養大戶、農業龍頭企業、農民專業合作社等組織參與農村土地流轉的積極性。 2．招商引資，項目拉動。 土地能否順利、長期流轉，關鍵要靠大項目、好項目的帶動。福建省沙縣在引進項目這方面作了大量工作，具體是：（1）策劃包裝一批農業項目。各鄉（鎮、街道）根據本轄區內的農村土地使用現狀，圍繞招商引資、土地流轉等工作，科學編制農業產業發展規劃，並按照產業規劃包裝了一批農業項目。（2）明確招商引資任務。縣政府把農業招商引資任務下達給各鄉（鎮、街道），要求6個土地流轉試點鎮（街道）2007年內完成農業儲備項目3個以上，投資300萬元以上的落地項目3個以上；其餘6個鄉（鎮）年內完成農業儲備項目2個以上，投資300萬元以上的落地項目2個以上，對任務完成情況年終進行考核評比。（3）組織專場招商。2007年8月8日，縣政府在漳州市舉辦了農業專場招商暨項目推介會。這場推介會共邀請了220多名海內外客商參加，達成合同項目30個，總投資8.73億元；達成意向項目10個，總投資0.82億元；推介項目21個。 3.試點示範，全面帶動。 為全面推開土地流轉工作，2007年龍岩市農業局下發了《龍岩市農村土地承包經營權流轉試點工作方案》，在各縣(市、區)耕地拋荒較為突出的鄉鎮選擇2-3個點開展土地流轉試點，鼓勵承包戶通過轉包、租賃、互換、入股等多種形式流轉土地，鼓勵有資金、懂技術、善經營、會管理的種養大戶、農業龍頭企業、農民專業組織等單位或個人到示範片投資效益農業，連片開發農戶流轉的土地。各縣(市、區)按照市政府要求，加強了百畝以上縣級耕地流轉示範片和300畝以上市級示範片的建設工作。據統計，目前該市連片經營耕地規模在100畝以上的253片，流轉耕地面積5.5萬畝，其中300畝以上的55片，流轉面積2.4萬畝。全市建立300畝以上市級流轉示範片28個，100畝以上縣級流轉示範片80個

⑶ 如何土地流轉

依據《農村土地經營權流轉管理辦法》
第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條 承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條 同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條 承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條 承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。

⑷ 農村土地如何流轉，你真的懂嗎

日前由農業部制定的《農村土地經營權流轉交易市場運行規范（試行）》（以下簡稱《規范》）正式印發。《規范》從交易主體、交易條件、交易品種等多個方面對土地流轉市場運行提出了規范。

《規范》指出，4類農村土地的經營權可以流轉：

（一）家庭承包方式取得的土地經營權；

（二）其他承包方式取得的土地經營權；

（三）集體經濟組織未發包的土地經營權；

（四）其他依法可流轉交易的土地經營權。

《規范》對流入方進場交易特別提出，集體在組織統一流轉農戶通過家庭承包方式取得的經營權時，要有書面委託書；未發包集體土地經營權流轉時，要提供農村集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明。

《規范》指出，農村土地經營權流轉交易應具備以下條件：

（一）權屬清晰無爭議；

（二）交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉交易的真實意願；

（三）流出方必須是產權權利人，或者受產權權利人委託的組織或個人；

（四）流轉交易要符合法律法規和環境保護規劃、農業產業發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉一體化建設規劃等政策規定。

《規范》指出，農村集體經濟組織、承包農戶、家庭農場、專業大戶、農民專業合作社、農業企業等各類農業經營主體，以及具備農業生產經營能力的其他組織或個人均可以依法在農村土地經營權流轉交易市場進行交易。

《規范》要求， 流出方在農村土地經營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：

（一）家庭承包方式取得的土地經營權：

1.身份證明；

2.《農村土地承包經營權證》；

3.農村集體經濟組織或中介組織（個人）受託流轉承包土地的，應當提供書面委託書；

4.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；

5.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

（二）其他承包方式取得的土地經營權：

1.身份證明；

2.《農村土地承包經營權證》或其他權屬證明材料；

3.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；

4.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

（三）農村集體經濟組織未發包的土地經營權：

1.農村集體經濟組織主體資格證明材料；

2.具體承辦人的身份證明；

3.集體土地所有權權屬證明材料；

4.農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明；

5.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格及作價依據、流轉方式、流轉用途等內容）；

6.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

（四）其他依法可流轉交易的土地經營權參照以上情形，按照農村土地經營權流轉交易市場要求提供相關材料。

《規范》要求， 流入方在農村土地經營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：

（一）身份證明等主體資格證明材料；

（二）流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內容）；

（三）流入土地超過當地規定標準的，需提供農業經營能力等證明，項目可行性報告，以及有權批准機構准予流轉交易的證明；

（四）農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。

《規范》要求，流出方和流入方與農村土地經營權流轉交易市場簽署流轉交易服務協議，明確農村土地經營權流轉交易市場提供的服務內容及協議雙方的權利、義務。

⑸ 土地如何流轉

中華人民共和國農村土地承包法 第三十三條 土地承包經營權流轉應當遵循以下原則： （一）平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉； （二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途； （三）流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限； （四）受讓方須有農業經營能力； （五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

⑹ 農村土地流轉如何操作，詳細回答

農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式。農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
具體操作按下列規定
《農村土地經營權流轉管理辦法》
《農村土地承包經營權流轉管理辦法》已於2005年1月7日經農業部第2次常務會議審議通過，現予公布，自2005年3月1日起施行。
第一章總 則
第一條 為規范農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《農村土地承包法》及有關規定製定本辦法。
第二條 農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自願、有償的原則。
第三條 農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
第四條 農村土地承包經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。
第五條 縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。
第二章 流轉當事人
第六條 承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
第七條 農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵佔、截留、扣繳。
第八條 承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。
第九條 農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
受讓方應當具有農業經營能力。
第十條 農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。
第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。
第十二條 受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。
十三條 受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
第十四條 受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協商解決。
第三章 流轉方式
第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條 承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條 同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條 承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條 承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
第四章 流轉合同
第二十一條 承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
第二十二條 承包方委託發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂。
第二十三條 農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款及支付方式；
（八）流轉合同到期後地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。
第二十四條 農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。
第五章 流轉管理
第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。
承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面說明理由。
第二十六條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，並指導簽訂。
第二十七條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時准確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。
第二十八條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔並妥善保管。
第二十九條 採取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，並依照《農村土地承包經營權辦法》的規定辦理。
第三十條 從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。
第三十一條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
第三十二條 縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
第三十三條 農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。
當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。
當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六章 附 則
第三十四條 通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
第三十六條 本辦法自2005年3月1日起正式施行。

⑺ 土地流轉怎樣「轉」

土地流轉的怎樣「轉」，其實是說土地流轉的方式，承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三十五條規定，本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。
接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。

⑻ 如何流轉土地

承包方依法取得的農村土地承包經營權，可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三十五條，本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。
接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。

⑼ 土地流轉，是怎樣流程的

農村土地股份合作是指在家庭承包經營基礎上，農民群眾按照依法自願有償的原則，以土地承包經營權入股聯合經營並共享收益的農業合作形式。十七屆三中全會提出：「在明確現有土地承包關系要保持穩定並長久不變的同時，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。」實踐中，四川、重慶、浙江、江蘇等地已經積極開展試點工作，並形成了一定規模的發展。
以江蘇省為例，目前已經發展起來的農村土地股份合作社主具有以下特徵：
入股方式有兩種：①僅以土地經營權入股。農戶將土地承包經營權入股，由合作社統一對外出租，取得的收益按股分配。由於只有土地股，土地承包經營權不需要折價。②以土地承包經營權折價後與資金、技術等生產要素共同參股。土地承包經營權作價的原則一般是按近三年的平均畝凈收益與剩餘承包期的乘積。
土地入股范圍有兩類：①以行政村為范圍，以村或組為單位成立土地股份合作社，以村為單位組建的有的還在各組設立分社。②跨行政村組建土地股份合作社，即打破村、組界限組建合作社，吸收鄰近村農民土地入股。
經營方式有三類：①合作社只發揮流轉中介的作用，不直接從事土地經營活動。合作社將土地全部委託給第三方經營，不從事具體的經營活動。②合作社自主經營部分土地。除了向外出租土地外，合作社自主經營或由成員承包經營部分土地。③土地股份合作社與合作社相結合。即參加土地股份合作社的部分成員又組建專業合作社，承包土地股份合作社的土地開展農業生產。
分紅方式有三類：①保底分紅。有的採取固定貨幣分紅，有的則以大米等實物計價分紅。②保底分紅與浮動分紅相結合。合作社設定每年每股保底分紅，在此基礎上，每年根據經營狀況每股再增加分紅若干。③保底分紅與二次盈餘分配相結合。合作社在確定保底分紅的基礎上，根據合作社盈餘情況再確定二次分配方案。
在指導合作社開展土地股份合作時，輔導員應注意以下事項：
一是確保運行規范。要注意引導農民參與到土地的流轉、經營和管理中來，避免由村組幹部、理事長等一股獨大、一人主導的現象發生。成立土地股份合作社，應該是全體成員的共同決定，是否成立、如何經營、如何管理等重大事務，應當由全體成員共同表決。要注意只與合作社簽訂土地承包經營權流轉委託協議並不代表就已經加入了合作社，必須在工商部門登記後才是合作社成員。合作社章程中應當載明土地股份合作的方式、程序、利益分配方案、成員權益和風險等，全體成員均應知曉自己的權利義務。合作社與成員之間、與其他經營主體之間發生土地流轉事項時，均應當簽訂規范的合同。
二是入股土地轉包後的風險控制。農業規模經營的收益高，風險也高。合作社與承租者簽訂出租協議時，應當明確租金支付周期和方式，以避免承租者出現虧損無法支付租金為成員帶來的收益風險。合作社可以向承租者收取一定數額的保證金，為保護耕地質量不因承租者經營行為受到影響，還應當商定收取耕地質量保護費或者復耕費。
三是成員退社時土地承包經營權的處置。作為互助性經濟組織，成員的自由退出權是確保合作社運行效率的必要前提。出現成員退社時，是退還原承包地塊，還是面積相等的任何一塊土地，這些可能在現實中引起爭議的問題應當提前在章程中做出明確規定。
四是合作社破產清算時農村土地承包經營權的處理。現階段農民的土地承包經營權仍然具有生活保障功能。對於入股的土地承包經營權，在破產清算時不能與其他股份一樣用於承擔清償責任，否則可能會造成農民失地。對於破產清算時入股土地承包經營權的處置辦法，應當充分尊重成員意見，在章程中作出明確規定。處置辦法應當以不破壞成員的土地承包經營權為原則。
五是二輪承包到期後土地股份合作社的存留。事實上，所有的土地股份合作社都存在二輪承包到期後的存留問題。屆時，已經存在的農業設施如何處理等問題需要合作社提前考慮並作制度安排。
六是入股土地被徵用時的補償分配。從法律層面講，如果沒有特別約定，土地承包經營權入股後，農民因土地承包經營權而享有的佔有、使用和收益的權利應當全部轉讓給土地股份合作社。實踐中，在土地股份合作社存續期間，如果某塊土地被徵用，獲得的土地補償費等是由合作社統籌分配還是由原來的村集體經濟組織統籌分配，不同的合作社有不同的做法。建議合作社提前在有關方面做出約定，避免造成糾紛。